提出如下問題:
根據《國家稅務總局關于納稅人開發回遷安置用房有關營業稅問題的公告》（國家稅務總局公告2014年第2號）規定，納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發回遷安置房，并向原居民無償轉讓回遷安置房所有權的行為，按照《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》（財政部 國家稅務總局令第52號）第五條之規定，視同銷售不動產征收營業稅，其計稅營業額按財政部 國家稅務總局令第52號第二十條第一款第（三）項的規定予以核定，但不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權價款。
現在請問：
1、房地產企業在承擔了土地出讓價款的土地上開發回遷安置房，并向原居民無償轉讓回遷安置房所有權，是否要視同銷售不動產征收營業稅？
假如要視同銷售不動產征收營業稅，其計稅營業額是否要包括回遷安置房所處地塊的土地使用權價款？
2、房地產企業在承擔了土地出讓價款的土地上開發回遷安置房，并向原居民無償轉讓回遷安置房所有權，是否要視同銷售不動產征收企業所得稅？
假如要視同銷售不動產征收企業所得稅，其視同銷售收入和視同銷售成本如何確定？即是否要產生應納稅所得額？
以上解答煩請提供政策依據。
謝謝。
尊敬的會員：
您提出的問題專家解答如下:1.根據現行營業稅相關政策規定，納稅人在房地產開發過程中，給予拆遷戶補償或安置的房屋，不論其以何種方式結算價款，以及被拆遷人取得的房屋作何用途，均應屬于營業稅的征稅范圍，應按"銷售不動產"稅目繳納營業稅。1.產權調換、互不補價的計稅營業額的確定
產權調換、互不補價是指開發商與被拆遷人之間按照"拆一還一"原則，在回遷房面積與拆遷房面積相等的情況下，互相均不收取房屋價款的一種安置形式。其計稅營業額的確定，應根據《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》（國稅函〔1995〕549號）規定，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定。所指的同類住宅房屋的成本價應包括土地成本、基礎配套、建筑安裝成本、開發間接費用等。另外，營業稅屬于價內稅，是價格的組成部分，計稅價格＝成本＋利潤＋營業稅＝成本＋利潤＋計稅價格×營業稅稅率，由（1－營業稅稅率）×計稅價格＝成本＋利潤，推算出組成營業稅計稅價格＝（成本＋利潤）/（1－營業稅稅率）。
2.被拆遷戶的土地由國家統一征收后，以"招、拍、掛"方式出讓給房地產開發公司，房地產公司以房屋抵償應支付給被拆遷人的拆遷補償費用，而并非是被拆遷人以土地換取房地產公司開發產品。對房地產公司以開發產品抵償債務的行為，根據《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）第七條的規定，企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：（一）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；（三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。因為房地產公司是以開發產品抵償應支付的拆遷補償費，房地產公司在確認收入的同時，應當以同等金額確認拆遷成本支出，對房地產公司收到補價的，應沖減拆遷成本支出。
以上回復僅供參考，謝謝您的提問！
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