提出如下問題:
我們公司購買一塊273畝的土地作為一期項目用地，但公司把這一塊地又分為多個單獨的土地證，又分三個項目報建，如某一期建設項目，某一期檢測中心建設項目，某一期4S店，綜合樓等建設項目
1，請問老師我們清算是以分立的項目作為清算單位，還是按一期總項目清算？我們老總說應按一期項目清算,不知對否？
2，我們公司拿出其中的一塊土地（單獨立項）成立一個新的檢測公司，對方則投入資金入股，我們咨詢國土部門說不能過戶，土地不允許賣買，以土地投資，權屬發生變化視同轉讓，轉讓必須要在建工程達到25%時才能轉讓，這個合適嗎？
3，如果以在建項目轉讓，我們以投資入股的方式，涉及那些稅？新公司以什么票據作為無形資產的入帳價值？是按協議嗎？
4，土地證過戶是不是等在建工程達到25%時過戶，還是等在建工程完工時在過戶，過戶是必須清算嗎
5，土地是不是可以協議價作帳，還是必須評估入帳，不評估稅務部門能否認可，我們和對方已就土地投資入股的價格確定，為了節約稅費，簽訂協議價時低一點，請問清算時土地增值稅時按協議價核算時，稅務部門認可嗎？我們高出協議價的那部分能通過協商作價時把股權高一點嗎，也就是說你100元占40%股權，我土地協議50元占60%的股權，然后我們在通過減資的方式收回股權，這個協議能否有效，在這個過程中涉及那些稅費，
謝謝老師能給我解答。
尊敬的會員：
您提出的問題專家解答如下:1、貴公司應以分立的項目作為清算單位
國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知
國稅發〔2006〕187號
一、土地增值稅的清算單位
土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。
開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
2、土地不允許賣買，以土地投資，使用權屬發生變化視同土地使用權發生轉讓，土地使用權的轉讓沒有25%的規定。
轉讓必須要在建工程達到25%時才能轉讓指的是商品房預售達到的條件。
《中華人民共和國城市房地產管理法》
第四十五條 商品房預售，應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證；
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；
（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。 商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。
3，如果以在建項目轉讓，以投資入股的方式，涉及營業稅，印花稅，土地增值稅，所得稅。新公司以評估價值作為無形資產的入帳價值。
4，土地證過戶不需要等在建工程達到25%時過戶或者在建工程完工時在過戶，過戶必須清算。
5，土地應按評估價值入帳，不評估稅務部門不認可。
京公網安備 11010802021794號
