提出如下問題:
公司生產基地約50畝，分四本土地證。在計算房產稅時要考慮土地價值，請問計算容積率時是合并計算，還是每個土地證單獨計算？
尊敬的會員：
您提出的問題專家解答如下:您好，
1、《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅號)第三條規定，對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。
宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。至此，結束了征納雙方在實際征管中對土地價值是否應構成房產稅計稅依據的爭論。筆者認為，納稅人在按這條規定具體操作時應注意三個問題。
2、宗地容積率高低決定計稅面積的大小
容積率是指項目用地范圍內總建筑面積與項目總用地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。
計算公式為:容積率=總建筑面積÷總用地面積。比如，A、B兩企業分別取得一塊宗地，其中，A企業宗地面積為30000平方米，全部地價為3000萬元。該宗土地上的房屋的總建筑面積為12000平方米;B企業宗地面積為20000平方米，全部地價為2000萬元。該宗土地上的房屋的總建筑面積為15000平方米。則A企業的宗地容積率為12000÷30000=0.4，B企業的宗地容積率為15000÷20000=0.75。
3、財稅號文件規定，宗地容積率低于0.5的，即“大地小房”，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。對宗地容積率大于0.5的，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，即將全部地價計入房產原值。因此，上例中A企業應按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價，即計入房產原值的地價=土地單價×房產建筑面積×2=3000÷30000×12000×2=2400(萬元);B企業應按整宗土地面積的總地價2000萬元計入房產原值計征房產稅。
4、需要指出的是，納稅人在同一地塊上分期進行開發建設，如能確定總的宗地容積率，對需征房產稅的完工建筑，應按該完工建筑面積占總建筑面積的比例確定計入房產原值的地價;如不能確定總的宗地容積率，則應分期計算容積率，分別確定計入房產原值的地價。
實際支出的地價款才可計入房產原值
目前，取得國有土地使用權的法律途徑有:出讓、劃撥、轉讓。其中，土地使用權出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為;土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。即劃撥土地使用權不需要使用者出錢購買土地使用權，而是經國家批準其無償的、無年限限制的使用國有土地;土地使用權轉讓，是指土地使用者將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與。即土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物轉移給他人的行為。原擁有土地使用權的一方稱為轉讓人，接受土地使用權的一方稱為受讓人。
5、財稅號文件規定，對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。也就是說，只有納稅人為取得土地使用權實際支付的款項才是計入房產原值的地價。因此，納稅人以出讓、轉讓(不包括贈與)方式取得土地使用權實際支付的地價應計入房產原值。以無償劃撥方式取得土地使用權的，由于企業未實際支付土地出讓金等開發成本、費用(主要是老國有企業)，即初始用地成本為零，所以房產原值中不包含地價。但是，如納稅人先以劃撥方式取得土地使用權，后經批準改為出讓方式取得該土地使用權的，應依法將補繳的土地出讓金和其他出讓費用并入房產原值。
京公網安備 11010802021794號
