提出如下問題:
基本情況：
1.某市政府A委托某集團公司B承擔城市更新改造項目實施主體，對該項目范圍內的生產性經營公司Ｃ進行拆遷，并由集團公司B 與生產性經營公司C 簽訂“拆遷安置補償協議”，協議約定，補償標的由B全部以貨幣補償方式支付C拆遷安置補償款，補償標的為：C的全部土地使用權、永久性建筑物、臨時建筑物、構筑物、附著物、設備設施、青苗、員工補償等。
2.問題：請問以上標的交易分別涉及的稅種含哪些？具體如何計稅？有無稅收優惠等？如有，請提供政策文號？
尊敬的會員：
您提出的問題專家解答如下:您好，
《國家稅務總局關于個人銷售拆遷補償住房征收營業稅問題的批復》國稅函[2007]768號
一、關于拆遷補償住房取得方式問題
房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時，其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換。房地產開發公司將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶，并獲得了相應的經濟利益，根據現行營業稅有關規定，應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅;被拆遷戶以其原擁有的不動產所有權從房地產開發公司處獲得了另一處不動產所有權，該行為不屬于通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房。
這里，我們關注的是兩個層次：
第一是實施拆遷的單位房地產開發企業。從該文件規定看，房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時，其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換。根據《營業稅暫行條例實施細則》的規定，營業稅中有償轉讓不動產屬于營業稅征稅范圍，而其中有償包括取得貨幣、貨物或其他經濟利益。因此，對于房地產開發企業轉讓不動產所有權并取得了經濟利益肯定屬于營業稅征稅范圍，應征收營業稅，這條原則國稅函[2007]768號文是進行了進一步明確的，即根據現行營業稅有關規定，應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。但由于房地產開發企業取得的不是貨幣和貨物，而是其他經濟利益，這里就涉及到營業稅計稅依據的確認問題，對于這個問題我們認為仍按國稅函發[1995]549號進行處理，這里就不再詳細表述了。
第二個問題就是我們在實務中一直關注的問題就是被拆遷戶取得拆遷補償是否涉及到流轉稅的征稅問題。因為，如果無論是產權調換還是貨幣補償，從表現形式來看，都是被拆遷戶將原有房屋換成了新房屋或貨幣，這個和一般的房屋銷售行為很類似。因此，一般如果納稅人將原有房屋銷售給第三方取得貨幣或將自己的房屋同被人交換新的房屋時，在營業稅處理上都是按照“銷售不動產”征收營業稅的。這里，對于被拆遷戶放棄原有房屋的所有權(假設被拆遷戶對原有房屋用于所有權)所獲得的貨幣或房屋的實物補償，是否也應按銷售不動產征收營業稅，一直是實務中爭議的一個焦點。國稅函[2007]768號文對這個問題并沒有給予非常直接的答復，只是提出了兩個意見：
(1)被拆遷戶以其原擁有的不動產所有權從房地產開發公司處獲得了另一處不動產所有權，該行為不屬于通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房。
(2)被拆遷戶銷售與房地產開發公司產權調換而取得的拆遷補償住房時，應按《國家稅務總局財政部建設部關于加強房地產稅收管理的通知》(國稅發[2005]89號)文件的規定確定該住房的購買時間。
這里，首先明確了一點，被拆遷戶取得的新房屋是屬于購買形式而不是非購買形式。但這是怎么一種購買形式還是不太明確的。如果屬于被拆遷戶用原有房屋的所有權去交換取得新房屋的所有權，毫無疑問這個產權調換是屬于營業稅銷售不動產的征稅范圍的。如果不是，則還要具體討論。這個就涉及到要探討城市土地出讓的程序和法規的問題。對于這個問題，我們在案例的難點探討中和大家再具體討論。總之，對于被拆遷戶取得的拆遷補償的流轉稅處理問題在實務中仍是一個有爭議的問題。
一、房屋拆遷過程中對被拆遷人(單位或個人，以下同)的稅收政策
(一)被拆遷人與拆遷人(單位或個人，以下同)實行房屋產權調換形式補償的，被拆遷人因房屋結構和面積原因所取得的結算價款，暫不征收營業稅及附加稅費。
(二)在拆遷原房過程中，被拆遷人選擇貨幣補償(安置)方式，所取得的貨幣補償(安置)價款，暫不征收營業稅及附加稅費。
二、房屋拆遷過程中對拆遷人的稅收政策
(一)在現房安置方式中，對拆遷人向被拆遷人收取的結構價差，經各區縣(自治縣、市)地方稅務局審查后，暫不征收營業稅及附加稅費;對因各種原因增加還房面積而收取的房屋價款，應征收營業稅及附加稅費。
(二)拆遷人與被拆遷人實行房屋產權調換形式補償的，拆遷人向被拆遷人收取的結構價差，經各區縣(自治縣、市)地方稅務局審查后，暫不征收營業稅及附加稅費;對因償還房面積超過原房面積而收取的結算價款，應征收營業稅及附加稅費。
企業所得稅
對于拆遷費的企業所得稅處理，目前并沒有明確的單行文規定。在《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》國稅發[2006]31號文中只是提到了開發企業發生的應計入開發產品成本中的費用，包括前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發間接費用等。即拆遷費是作為開發直接費進入開發成本的成本。
個人所得稅
《財政部國家稅務總局關于城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知》財稅[2006]45號文：
對被拆遷入按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。
土地增值稅
1、根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定：拆遷補償費作為房地產開發成本屬于進行土地增值稅清算時的扣除項目。
2、對于房地產開發企業進行產權調換進行拆遷補償的，根據國稅函[2007]768號的文件精神，房地產開發公司將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶，我們是認定其獲得了相應的經濟利益的。而根據《土地增值稅暫行條例實施細則》的規定，收入包含轉讓房地產的全部價款及有關經濟利益。因此，我們認為一般情況對對拆遷調換房，對房地產企業征收土地增值稅也是有法律依據的
具體請咨詢當地稅務機關。
京公網安備 11010802021794號
