提出如下問題:
老師您好，我公司一開發項目土地增值稅清算已完成，后又將其未售商業改造出售，請問老師，改造成本在尾盤銷售土地增值稅清算中扣除嗎？具體怎么操作？
尊敬的會員：
您提出的問題專家解答如下:您好，
改造成本在尾盤銷售土地增值稅清算中扣除
土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為清算單位，對于分期開發的項目，以分期項目為清算單位。土地增值稅應當是在清算單位的可售房屋全部完成銷售后進行土地增值稅清算，但對符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：一是已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；二是取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；三是納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；四是省稅務機關規定的其他情況。房地產企業所開發的房屋尚未銷售完畢而提前進行土地增值稅清算的，對土地增值稅清算后再銷售的房屋，或閑置一定時間后銷售，或租賃一定時間后再銷售，或自己使用一定時間后再銷售。再銷售房屋的土地增值稅清算應當區分新房與舊房而分別計算繳納土地增值稅。
《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅〔1995〕48號）規定：新建房是指建成后未使用的房產。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產均屬舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區、直轄市財政廳（局）和地方稅務局具體規定。由此可見，按照土地增值稅相關政策的規定，新舊房的界定標準是：1．凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產均屬“舊房”；2．建成后未使用的房產不是舊房，轉讓時按“新房”納稅。各地對于新房和舊房的界定標準各所不同。如：《湖北省財政廳、省地方稅務局轉發關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（鄂財稅發〔1995〕544號）規定：凡是建成未交付使用的房產均屬新建房；凡是已經交付使用，不論時間長短或磨損程度大小，均屬舊房。《上海市財政局、地方稅務局轉發財政部、國家稅務總局〈關于土地增值稅一些具體問題規定的通知〉及本市具體補充規定》（滬地稅地〔1995〕38號）規定：新建商品房未投入使用，三年以內也未出售的，可以按新建房的實際成本費用扣除，計征土地增值稅；如超過三年出售的，均按舊房重新評估價格扣除，計征土地增值稅。新建房投入使用在一年以上或達到磨損程度3%左右的均屬舊房，在轉讓時均按評估價格扣除，計征土地增值稅。《成都市地方稅務局轉發財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（成地稅函發〔1995〕158號）規定：新建房建成后使用時間超過一年的為舊房。《廣西壯族自治區財政廳、自治區國家稅務局、自治區地方稅務局轉發財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（桂財稅字〔1995〕第28號）規
定：凡房屋建成后至第一次辦理產權證完畢，這段時間屬于新建房，如再辦理產權轉移的，不論時間長短與磨損程度如何，一律視為舊房。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規定：轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。其中，舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋和建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。轉讓舊房之所以按照重置成本價乘以成新度折扣率后的價格扣除，主要是考慮到轉讓舊房的增值部分中涉及到通貨膨脹的因素。 納稅人轉讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。如因納稅人隱瞞、虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算繳納土地增值稅所發生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。對房地產企業不能提供房屋評估價格，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》（主席令第49號）第三十五條的規定，實行核定征收。 房地產企業土地增值稅清算后銷售的房屋不屬于舊房的，則應當按新建房銷售計算繳納土地增值稅。新建房銷售的土地增值稅扣除應根據土地增值稅清算時確認的成本費用依法進行扣除。根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第八條的規定，在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用＝清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積。 但是，剩余的房地產再銷售的，計算土地增值稅時適用的稅率，是按土地增值清算
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京公網安備 11010802021794號
